Семейная ипотека с 1 октября: ставка теперь зависит от числа детей

С 1 октября 2026 года условия семейной ипотеки становятся индивидуальными. Чтобы понять свою ставку, семье теперь нужно ответить на два вопроса: сколько у нас детей и в каком регионе мы покупаем жильё. Мы свели новые правила в одну таблицу и пересчитали платежи на конкретном примере.

Новая шкала: регион и число детей

Логика простая: чем больше детей, тем ниже ставка. Для Москвы, Санкт-Петербурга и их областей вся шкала сдвинута на 2 процентных пункта вверх.

Детей в семье	Регионы	Москва, Петербург и их области
Один	10%	12%
Двое	8%	10%
Трое	6%	8%
Четверо	4%	6%
Пятеро и больше	2%	4%

Лимит суммы кредита тоже зависит от состава семьи. В регионах это до 6 млн ₽ при одном ребёнке, до 8 млн ₽ при двух и до 10 млн ₽ при трёх; лимиты для семей с четырьмя и более детьми уточняйте в банке. В двух столицах и их областях лимиты выше — в диапазоне 12–18 млн ₽. Первоначальный взнос по льготным программам — от 20% стоимости жилья.

Условия, которые легко пропустить

Ставка из таблицы — только половина дела. Прежде чем идти в банк, сверьте ещё четыре условия.

• Возраст ребёнка. Программа рассчитана на семьи, где есть ребёнок до 7 лет.
• Одна льготная ипотека на семью. Это правило действует с 1 февраля 2026 года. Если вы с супругом рассчитывали оформить два льготных кредита, этот вариант больше не работает.
• Супруги — созаёмщики. Кредит оформляется на обоих, поэтому банк будет смотреть на доходы и кредитную историю каждого.
• Субсидирование не дольше 15 лет. Государство поддерживает льготную ставку ограниченное время. Если вы берёте кредит на 20 или 30 лет, заранее спросите банк, какая ставка будет действовать после окончания субсидирования, и найдите этот пункт в договоре.

Мы посчитали: кредит 6 млн ₽ на 20 лет

Возьмём семью с одним ребёнком из региона. Квартира стоит 7,5 млн ₽, первоначальный взнос — 1,5 млн ₽, то есть ровно 20%. В кредит остаётся 6 млн ₽ — как раз лимит для семьи с одним ребёнком. Срок — 20 лет, это 240 ежемесячных платежей.

Платёж по аннуитету мы считали по стандартной формуле: сумма кредита × r ÷ (1 − (1 + r) в степени −240), где r — годовая ставка, делённая на 12. Для ставки 10% месячная ставка r ≈ 0,00833.

Ставка	Для кого	Платёж в месяц
10%	регион, один ребёнок	≈ 57 900 ₽
8%	регион, двое детей	≈ 50 200 ₽
6%	регион, трое детей	≈ 43 000 ₽
12%	Москва или Петербург, один ребёнок	≈ 66 100 ₽
18,7%	рыночная ставка на 23.09.2026	≈ 95 800 ₽

Что видно из таблицы:

• Семейная ипотека даже с одним ребёнком снижает платёж примерно на 37 900 ₽ в месяц по сравнению с рыночным кредитом — это около 455 000 ₽ в год. За 15 лет субсидирования набегает около 6,8 млн ₽ — больше самой суммы кредита.
• Каждый следующий ребёнок в регионе уменьшает платёж по тем же 6 млн ₽ ещё на 7–8 тыс. ₽ в месяц.
• Столичная семья с одним ребёнком при той же сумме кредита платит примерно на 8 200 ₽ в месяц больше, чем региональная.

Свою сумму, срок и ставку можно подставить в ипотечный калькулятор.

Если вы успеваете до 1 октября

До новых правил остаётся меньше недели, и соблазн «успеть в последний вагон» понятен. Но мы бы действовали спокойно.

Если одобрение уже есть и сделка назначена, спросите банк напрямую, по каким условиям будет выдан кредит и какая дата для этого решающая: одобрения, подписания договора или выдачи денег. Попросите ответ письменно или в чате банка, чтобы он сохранился.

Как новые правила применяются к уже выданным кредитам и к покупке вторичного жилья, на 25 сентября 2026 года надёжных официальных подробностей мы не нашли. Если это ваш случай — уточняйте у банка и не полагайтесь на пересказы в соцсетях.

И главное: не подписывайте договор в спешке, если квартира толком не проверена, а платёж с трудом помещается в бюджет. Разница в пару процентных пунктов неприятна, но ошибка с квартирой на 20 лет обходится дороже.

Как мы бы готовились к сделке

• Проверить нагрузку. Сложите будущий платёж с платежами по остальным кредитам и разделите на доход семьи. Если выходит больше 50%, банк обязан предупредить о рисках — и это стоит воспринимать всерьёз.
• Сохранить подушку. Первоначальный взнос не должен съедать резерв на 3–6 месяцев расходов: после сделки почти всегда приходят ремонт, мебель и страховка.
• Не рассчитывать на падение цен. За год новостройки подорожали на 9,5%, вторичное жильё — на 11,4%.

Подробнее о семейной, IT-ипотеке и дальневосточной программе — в карточке про ипотеку и льготные программы.