Ипотека и льготные программы

Сколько стоит разница в ставке

На 23 сентября 2026 года рыночная ставка по ипотеке — около 18,7%. Кредит на 6 млн ₽ на 15 лет под такую ставку — это платёж около 99 700 ₽ в месяц и около 11,9 млн ₽ переплаты. Тот же кредит под 10% — около 64 500 ₽ в месяц и 5,6 млн ₽ переплаты. Разница — больше 35 000 ₽ каждый месяц, поэтому начинать стоит с вопроса, не подходите ли вы под льготную программу.

На снижение цен рассчитывать не стоит: за год новостройки подорожали на 9,5%, вторичное жильё — на 11,4%.

Семейная ипотека с 1 октября 2026 года

Главное изменение — ставка теперь зависит от числа детей. Условие участия — в семье есть ребёнок до 7 лет.

Детей в семье	Регионы	Москва, Санкт-Петербург и их области
1	10%	12%
2	8%	10%
3	6%	8%
4	4%	6%
5 и больше	2%	4%

Лимит кредита в регионах — до 6 млн ₽ с одним ребёнком, до 8 млн ₽ с двумя и до 10 млн ₽ с тремя. В Москве, Санкт-Петербурге и их областях — до 12–18 млн ₽. Ставку субсидируют не дольше 15 лет: если берёте кредит на больший срок, заранее спросите банк, какой будет ставка после этого.

Как новые условия применяются к вторичному жилью и к кредитам, выданным раньше, пока окончательно не подтверждено — ориентируйтесь на условия банка на дату сделки. Подробный разбор изменений — в посте о семейной ипотеке с 1 октября.

Одна льготная ипотека на семью

С 1 февраля 2026 года действует правило «одна льготная ипотека на семью», а супруги обязаны быть созаёмщиками. Оформить по отдельному льготному кредиту на мужа и на жену больше не получится. Банк смотрит на доходы и долги обоих, поэтому до заявки полезно проверить кредитную историю каждого и закрыть мелкие кредиты и лишние кредитные карты.

Если семейная не подходит

• IT-ипотека — 6% для сотрудников аккредитованных IT-компаний. Льготная часть кредита — до 9 млн ₽, только новостройки, в Москве и Санкт-Петербурге программа не действует. Будет ли она продлена, пока не подтверждено.
• Дальневосточная и арктическая — 2% до 2030 года. Кредит до 6 млн ₽, а при покупке жилья площадью больше 60 м² — до 9 млн ₽.

По всем льготным программам первоначальный взнос — от 20%.

Считаем покупку целиком

Возьмём квартиру в регионе за 7,5 млн ₽. Взнос 20% — 1,5 млн ₽, кредит — 6 млн ₽, ровно лимит для семьи с одним ребёнком. На 15 лет под 10% платёж составит около 64 500 ₽, а для семьи с двумя детьми под 8% — около 57 300 ₽.

Прикиньте, какую долю дохода займёт платёж вместе с другими долгами, — об этом в карточке о кредитах и долговой нагрузке. После взноса у семьи должна остаться подушка: с ипотекой ориентир — 6–12 месяцев расходов.

Часть денег вернёт государство. Имущественный вычет — до 2 млн ₽ на покупку и до 3 млн ₽ по уплаченным процентам: при ставке НДФЛ 13% это до 650 000 ₽ на человека, подробнее — в карточке о налоговых вычетах. Свои цифры проверьте в ипотечном калькуляторе.